Entreprises du secteur : Activités des marchands de biens immobiliers

L'activité des marchands de biens immobiliers (code NAF 68.10Z) désigne l'achat et la revente de biens immobiliers pour compte propre, dans une logique d'investissement et de valorisation. Le marchand de biens acquiert des biens immobiliers (terrains, maisons, appartements, immeubles, locaux commerciaux ou industriels) en son nom propre, avec ses capitaux ou des financements qu'il mobilise, dans l'objectif de les revendre à court ou moyen terme en réalisant une marge. Cette activité se distingue fondamentalement de l'intermédiation immobilière : le marchand de biens est propriétaire temporaire des actifs et assume les risques financiers associés.

Le périmètre d'activité inclut l'achat de biens à rénover, la coordination de travaux d'amélioration ou de division, la revente en l'état ou après transformation, ainsi que la gestion du portage financier durant la période de détention. Les marchands de biens peuvent se spécialiser dans certains segments : immobilier résidentiel, locaux commerciaux, foncier à bâtir, immeubles de rapport. Sont exclues de ce code NAF les activités d'agence immobilière (68.31Z), de gestion locative pour compte de tiers (68.32A), de promotion immobilière impliquant la construction de bâtiments neufs (41.10), ainsi que l'investissement immobilier locatif de long terme qui relève d'autres catégories.

L'exercice de l'activité de marchand de biens nécessite l'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que commerçant. Aucune carte professionnelle n'est obligatoire puisque le marchand de biens n'agit pas comme intermédiaire. En revanche, la garantie financière obligatoire pour les agents immobiliers ne s'applique pas, mais une assurance responsabilité civile professionnelle est fortement recommandée. Le marchand de biens doit respecter les obligations fiscales spécifiques, notamment le régime d'imposition des plus-values professionnelles (BIC). La transparence sur le statut de marchand de biens lors des transactions, ainsi que le respect des règles d'urbanisme et de copropriété, constituent des obligations essentielles.

Le secteur connaît des évolutions marquées par la recherche de biens décotés ou mal valorisés, particulièrement dans les zones tendues où la demande reste soutenue. La rénovation énergétique devient un enjeu majeur, les marchands de biens intégrant de plus en plus les critères de performance énergétique pour valoriser leurs actifs face aux nouvelles réglementations (DPE, interdiction de location des passoires thermiques). L'accès au financement bancaire reste un facteur clé, les établissements prêteurs évaluant avec attention la solidité financière et l'expérience des opérateurs. La digitalisation des outils de prospection et d'analyse de marché transforme progressivement les pratiques du secteur.